O.P.C.I

Organisme de Placement Collectif en Immobilier.
L'OPCI est un produit immobilier, inspiré de la SCPI et proche des OPCVM, investi à plus de 60 % en immobilier et avec 10 % de liquidités.
Son objet principal est l'investissement dans des immeubles :
- qu'il donne en location ou qu'il fait construire exclusivement en vue de la location,
- qu'il détient directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location ou accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts.

Quelle est la forme juridique de l'OPCI?

L'OPCI peut prendre la forme :
- d'un Fonds de Placement Immobilier (FPI) / pas de personnalité morale, assimilable à une copropriété à capital variable ou
- d'une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) / SA à capital variable

FPI et SPPICAV sont des fonds non côtés en bourse qui, de ce fait, ne seront pas soumis aux fluctuations des marchés financiers. Ces deux fonds immobiliers relèvent de deux régimes fiscaux distincts ce qui permettra à chaque souscripteur de choisir la forme la plus adaptée à sa situation.

minimum 60% / maximum 90% d'actifs immobiliers
(immeubles, terrains à bâtir, parts de sociétés),
maximum 30 % d'actifs immobiliers (valeurs mobilières essentiellement),
minimum 10 % de liquidités de la valeur totale de l'OPCI, quelle que soit la forme juridique adoptée par l'OPCI.

Quels sont les avantages de l'OPCI ?

Le non-respect des règles en cas de transferts de fonds, ouvertures de comptes ou souscriptions de contrats d'assurance vie à l'étranger peut entraîner des sanctions lourdes.
Ces dispositions générales, rappelées ci-dessous de manière non exhaustive, n'incitent pas à une délocalisation de l'épargne à l'extérieur des frontières françaises

• Déclaration statistique à la Banque de France.

Les mouvements de fonds entre la France et l'étranger font l'objet de déclarations statistiques adressées mensuellement à la Banque de France. Ces déclarations doivent être réalisées directement par les résidents concernés ou sous couvert d'un intermédiaire agréé (une banque, par exemple), ce qui est le cas le plus fréquent. Toutefois, les opérations réalisées sans l'entremise d'un établissement bancaire et dont le montant cumulé ne dépasse pas 100.000 francs au cours d'un mois donné sont dispensées de cette obligation déclarative.
Les banques doivent, sous leur responsabilité, rendre compte des paiements effectués par leur intermédiaire pour le compte de leurs clients. Elles doivent également se faire communiquer les éléments nécessaires à une bonne identification des mouvements. Les déclarations à la Banque de France ont une finalité purement statistique. Il ne s'agit pas là d'un moyen de contrôle fiscal, à la différence des deux moyens suivants.

• Déclaration des transferts de fonds à l'administration des douanes (art. 1649 quater A du CGI)

Les personnes qui transfèrent vers l'étranger, ou en provenance de l'étranger, des sommes, titres ou valeurs, sans l'intermédiaire d'une banque doivent en faire la déclaration auprès de l'administration des douanes. Sont principalement visés ici les transferts de billets, de chèques, de lingots d'or L'obligation vise toutes les personnes physiques, résidentes ou non résidentes. Une déclaration est établie pour chaque transfert, à l'exclusion de ceux dont le montant est inférieur à 50.000 francs. La déclaration doit être déposée 15 jours avant le début du voyage, au Setice (service des titres commerce extérieur), accompagnée d'une enveloppe sur laquelle doit être indiquée l'adresse à laquelle l'exemplaire sera retourné. La sanction du non-respect de cette obligation déclarative est en principe lourde : il est prévu que les sommes transférées vers l'étranger ou en provenance de l'étranger constituent, sauf preuve contraire, des revenus imposables lorsque le contribuable n'a pas rempli les obligations qui lui incombent, imposition à laquelle s'ajoutent les intérêts de retard et la majoration de 40 % (lire sur ce point le Mémento Pratique Francis Lefebvre Patrimoine 2001).

• Déclaration des comptes ouverts, utilisés ou clos à l'étranger (art. 1649A du CGI)

Les personnes établies en France sont tenues de déclarer, en même temps que leur déclaration de revenus ou de résultat, les références des comptes ouverts, utilisés ou clos à l'étranger au cours de l'année. La déclaration peut être établie sur un imprimé administratif (n° 3916) ou sur papier libre en reprenant les mêmes mentions que l'imprimé. Le défaut de déclaration des comptes entraîne l'application d'une amende fiscale de 5.000 francs par compte non déclaré et les sommes figurant sur ces comptes sont considérées par l'administration fiscale, sauf preuve contraire, comme des revenus imposables.

• Déclaration des contrats d'assurance vie

Les personnes physiques qui souscrivent des contrats d'assurance vie auprès d'organismes établis hors de France sont également soumises à une obligation déclarative. Elles sont tenues de déclarer, en même temps que leur déclaration de revenus, sur papier libre, les références du ou des contrats, les dates d'effet et la durée de ces contrats ainsi que les avenants et opérations de remboursement effectuées au cours de l'année civile (art. 1649 AA du CGI). Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende égale à 25 % des versements effectués au titre des contrats non déclarés. Lorsque le contribuable apporte la preuve que le Trésor n'a subi aucun préjudice, le taux de l'amende est ramené à 5 % et son montant plafonné à 5.000 francs.

• Les rachats sur contrats d'assurance vie.

Le Luxembourg ne prévoit pas d'imposition à la source ni d'obligation déclarative particulière concernant les contrats d'assurance vie. Le principal avantage offert aux contrats d'assurance vie comportant une valeur de rachat est la possibilité d'opter pour le prélèvement libératoire offert par l'article 125 A du CGI afin d'échapper à l'imposition au taux marginal de l'IR. Mais cette option n'est ouverte que si le débiteur est domicilié ou établi en France. L'article 125 A I dernier alinéa rappelle que le prélèvement est opéré par l'établissement payeur qui peut être soit le débiteur, soit l'intermédiaire qui assure le paiement des revenus. En matière d'assurance, le terme débiteur vise exclusivement la compagnie d'assurance. Dans la pratique, ce paiement est effectué soit par la compagnie d'assurance, soit par un établissement payeur. La question s'est posée de savoir si les revenus provenant d'un contrat d'assurance vie conclu à l'étranger pourraient être versés par un établissement payeur situé en France qui pourrait être considéré comme le débiteur, offrant ainsi la possibilité d'option pour le prélèvement libératoire. En réalité, en l'état actuel des textes, la qualité de débiteur n'est pas reconnue à celui-ci. En effet, l'administration fiscale française applique strictement les termes de l'article 125 A du CGI et considère les contrats d'assurance vie souscrits à l'étranger comme de simples produits financiers imposables au barème progressif de l'IR. L'option pour le prélèvement libératoire ne peut donc pas être effectuée. L'administration fiscale française explique ce refus par les difficultés qu'elle rencontrerait pour vérifier si les conditions du contrat d'assurance vie sont bien remplies. Quant à la réduction d'impôt, elle est accordée comme si le contrat était passé avec une société d'assurance établie en France. Il faut alors que le souscripteur s'engage à fournir les informations nécessaires et que le contrat réponde aux conditions du droit français pour que la prestation puisse être imposée comme le serait une prestation servie par une société française.
Source : AGEpatrimoine.

Instruction n° 13L-9-99 du 02/09/99

Si vous ou l'un des membres de votre foyer fiscal avez souscrit un contrat d'assurance-vie auprès d'un organisme établi hors de France, vous devez le mentionner sur une note jointe à votre déclaration. Doivent être précisés sa date d'effet, sa durée ainsi que les avenants et opérations de remboursement effectués sur le contrat et reporter ensuite sur votre déclaration à l'endroit mentionné à cet effet.

Les personnes physiques résidentes françaises sont astreintes à l'obligation de déclarer leurs contrats souscrits à l'étranger. Si l'obligation de déclaration n'a pas été faite, elles sont passible d'une amende égale à 25% des versements effectués sauf dans des cas particuliers ou il est démontré que le trésor n'a pas subi de préjudice. Cette disposition est en vigueur depuis le 01/01/1999 et prend effet lors de la déclaration en février 2000 des revenus au titre de l'année 1999 .